- 今日はこれからの不動産の需要の予測から始まりました。
２００７年から人口が減少しだすのと同時に、２０２５年には高齢者の割合が３７％にもなるとのことでした。単身者は２０００年で２７．６％、２００７年には３０．３％になる予測です。これから不動産を手に入れる場合、ファミリータイプの需要が減るであろうとのことと、ワンルームでは小さすぎる可能性があるので３０から４５㎡で１ＬＤＫくらいの大きさが人気になるのではないかとの話でした。
- 次に２００５年３月より、新たに不動産を取得すると権利書がなくなるそうです。電子化の予定らしいです。
- 事例研究では、債務超過だったにもかかわらず、自己破産せずにすんだ人の話をやりました。
先生がこのケースを担当することになったそうです。
たくさんの資産（マンション、貸家、駐車場、農地・・・）を持っていたのですが、無理な借金をしたため１０億の資産価値なのに、債務は１３億になってしまったのです。資産は法人名義になっていましたが、抵当は個人の資産となっていました。
この事例では、銀行に利息の免除をしてもらう代わりに、元本を定めた期日までに返済するという約束のもとに売却計画が練られました。本人の生活ができるように、年収ベースで１０００万のキャッシュフロー分の資産は残し、その他の資産の処分が考えられました。通常では当然主張できる条件であっても、この場合に一番優先されることは返済計画を守って元本分を必ず確保することでした。不利になったとしても期日までに売れないと意味がないので叩き売りの資産もあったそうです。
味方になった法律も存在しました。保証債務の履行というものです。
これは法人をつぶして個人の資産を処分し弁済する場合に、資産の売却益から差し引けるというものです。これにより、売却に際しての税金３億ほどが節税となったそうです。
やはり先生はもともと国税局の人です。税金のことに詳しいです。節税にも詳しいです（笑）
結局期限内に元本のみの返済でしたが、約束を守ったことで信用が得られたとのことでした。
銀行は元本確保、本人はキャッシュフロー確保、先生は売った先が長谷工ということでマンション建設の土地を確保でき、それぞれに良い関係を保ったままこの案件は解決したそうです。
本人は年収１０００万の生活は苦しいと言ってるとのことですが、年収２０００万以上で生活していた人にとっては苦しいのでしょうね（＾＾；
- 次は消費税のことです。
消費税は課税対象が１０００万に引き下げられました。
不動産投資の場合、住居・賃貸は非課税。ビルは・駐車場は課税されます。
基本的な消費税の納付額は 受け取り消費税−支払い消費税＝消費税納付分 となります。
つまり、受け取り消費税よりも支払い消費税が多かったら還付されるのです。
課税事業者でないと消費税の還付は受けられないので、不動産竣工の前年度に課税事業者の届け出を出しておき、同時に課税される収入を計上するのだそうです。たとえば駐車場は課税されるので、それを計上して、物件の売買代金として支払った消費税を還付してもらう方法なのです。
２年間申告しないといけなくなるらしいです。その後非課税事業者の届け出をしたらいいそうです。どんなものにも節税ポイントはあるものです（笑）
